マイホーム購入時に多くの人が悩むことが住宅ローンの金利選びです。変動金利か固定金利かの選択は将来の家計を左右する重要な決断です。
この記事では、住宅ローンの変動金利と固定金利の仕組みからメリット・デメリット、自分に合った選び方のポイントを解説します。記事を読めば、金利のリスクを正しく理解し、ライフプランに合った選択ができます。
住宅ローン金利の選択に正解はありません。自分のリスク許容度やライフプランをもとに、変動金利と固定金利を比較検討し納得できる選択をしましょう。
住宅ローンの変動金利と固定金利の仕組み
住宅ローンの金利タイプには「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。それぞれの仕組みを理解して後悔しない家づくりを目指しましょう。
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変動金利の仕組み
変動金利は市場の金利の動きに合わせて、返済途中で適用金利が定期的に見直されるタイプの住宅ローンです。変動金利には返済額が急に変わらないように、以下のルールが設けられています。
- 返済額の見直し(5年ルール)
- 返済額の上限(125%ルール)
変動金利は半年に一度見直されますが、毎月の返済額は5年間変わりません。変動金利は上限が設定されているので、5年後の返済額見直しの際も返済額が急激に上がることを防ぐ仕組みとなっています。
金利が大幅に上昇した局面では、毎月の返済額のうち利息の割合が増え、元金が減りにくい状況になる可能性が変動金利にはあります。最悪の場合、支払うべき利息が返済額を上回り、返済しきれない利息が発生する点は変動金利の大きなリスクです。
固定金利の仕組み
固定金利は住宅ローンを借り入れたときの金利が、返済期間中や一定期間変わらない仕組みです。固定金利は金利が変わらないので、毎月の返済額が一定になります。返済計画が立てやすい安心感が固定金利の魅力です。固定金利は「長期金利」と呼ばれる市場の指標を基準に決められています。
金融機関は長期金利に自社の経費や利益を上乗せして貸し出す金利を決定します。固定金利は変動金利よりも少し高めの金利設定になることが一般的です。世の中の金利が上がっても住宅ローンの返済額が変わらないリスクは金融機関が背負います。
固定金利には以下の2つの種類があります。
- 全期間固定型
- 全期間固定型は住宅ローンの返済が終わるまで、金利が一切変わらないタイプです。
- 固定期間選択型
- 固定期間選択型は契約時に決めた3年、5年、10年といった一定期間だけ金利が固定されるタイプです。
住宅ローンの変動金利と固定金利のメリット・デメリット
住宅ローンを選ぶ際には、変動金利と固定金利のメリット・デメリットを理解して、自分のライフプランに合わせた選択が必要です。住宅ローンの変動金利と固定金利のメリット・デメリットについて詳しく解説します。
変動金利のメリット・デメリット
住宅ローンの変動金利は金利が市場の状況に合わせて変わる仕組みです。自分のライフプランや考え方に合っているか判断するために、変動金利のメリットとデメリットをしっかり理解しておきましょう。
変動金利のメリット
住宅ローンの変動金利のメリットは借入当初の金利が低い点です。一般的に、変動金利は固定金利よりも低い金利から返済をスタートできるので、月々の返済額を抑えられます。住宅購入後は物入りになることが多いため、家計負担を抑えたい人にとって変動金利は魅力的です。
将来的に市場金利が低いままで推移した場合、変動金利は住宅ローンの総返済額を抑えることも期待できます。
変動金利のデメリット
住宅ローンの変動金利のデメリットは将来金利が上昇するリスクがある点です。市場の金利が上がると、住宅ローンの適用金利も引き上げられ、毎月の返済額や総返済額が変動金利では増えます。将来の金利の予測はできないため、変動金利は長期的な住宅ローンの返済計画が立てにくい側面も持ち合わせています。
金利が急激に上昇する局面では、変動金利は家計への負担が大きくなると想定しておきましょう。
固定金利のメリット・デメリット
住宅ローンの固定金利は借入時の金利が返済期間中や一定期間変わらない仕組みです。自分のライフプランに合った選択ができるように固定金利のメリットとデメリットをしっかり理解しておきましょう。
固定金利のメリット
固定金利の最大のメリットは将来にわたって返済額が変わらない安心感です。固定金利は住宅ローンの返済計画が立てやすいので、子どもの教育費や自分の老後資金など、長期的なライフプランを描けます。固定金利を選べば金利の動きに一喜一憂することなく、安定して返済を続けられます。
固定金利のデメリット
住宅ローンの固定金利は変動金利に比べて借入当初の金利が高めに設定されています。住宅ローンの返済額が変わらない安心感はありますが、固定金利では世の中の金利が低下しても恩恵を受けられません。金利が低いまま推移した場合、固定金利では変動金利を選んだ場合よりも多くの利息を支払うことになります。
住宅ローンを変動金利か固定金利かで選ぶポイント
住宅ローンを変動金利か固定金利かで選ぶポイントは以下のとおりです。
- ライフプランに合わせて選ぶ
- 金利変動リスクの許容度に合わせて選ぶ
- 返済期間の長さに合わせて選ぶ
ライフプランに合わせて選ぶ
住宅ローンの金利タイプを選ぶ際は自分のライフプランをもとに考えましょう。家族構成の変化や収入の増減など、将来の計画によって最適な金利タイプの選択は変わります。将来のライフイベントは家計に大きな影響を与えます。無理のない住宅ローンの返済計画を立てるために、以下の起こりうるライフイベントを想定しましょう。
- 子どもの誕生・進学
- 共働きでの収入増
- 産休・育休での収入減
- 繰り上げ返済の計画
- 短期での住み替え・売却
自分の家庭の将来像を具体的にイメージすることで、変動金利と固定金利のどちらが生活に合っているかがわかります。
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金利変動リスクの許容度に合わせて選ぶ
金利の変動に対して自分の家計や性格がどれくらい耐えられるかを考えましょう。金利が上がるかもしれないという不安を受け入れられるかが、住宅ローンの金利タイプを選ぶうえでの重要な判断材料になります。
変動金利は将来的に返済額が増える可能性があります。一方、固定金利は返済額が増える心配がありません。自分の性格や家計の状況に合わせて、どちらの金利タイプが向いているかを考えてください。
変動金利が向いている可能性が高い人は以下の特徴があります。
- 毎月の返済額が増えても家計で吸収できる
- 金利上昇時に繰り上げ返済できる貯蓄がある
- 経済や金利のニュースをチェックすることが苦ではない
住宅ローンの固定金利が向いている可能性が高い人の特徴は以下のとおりです。
- 今後の教育費などを踏まえ、将来の返済額を確定させておきたい
- 金利の変動に一喜一憂せず、精神的な安心感を優先したい
住宅ローンの金利変動リスクをどこまで受け入れられるのかを冷静に判断して後悔のない選択をしてください。
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返済期間の長さに合わせて選ぶ
住宅ローンの返済期間に合わせて金利タイプを選ぶことは賢いローン選びのポイントです。一般的に、住宅ローンの返済期間が短い場合は変動金利、長い場合は固定金利が向いています。住宅ローンの返済期間の長さが将来の金利変動による家計への影響の大きさに直結するためです。
住宅ローンの返済期間が10〜15年程度と短い計画であれば、金利の低い変動金利が有利に働くことが多くなります。金利が上昇しても返済期間が短いため、住宅ローンの総返済額への影響は抑えられます。繰り上げ返済を積極的に行い、住宅ローンの早期完済を目指す計画がある人にとっても、変動金利は相性の良い選択肢です。
住宅ローンの返済期間が20年以上の場合は、返済額が完済まで一定の固定金利を選ぶと安心できます。長期間の金利動向の予測は難しく、金利が上がったときのリスクを避けることが可能です。子どもの教育費など、将来のライフイベントに備えて安定した資金計画を立てたい場合には固定金利がおすすめです。
金利動向と住宅ローンへの影響
金利動向と住宅ローンへの影響について以下の項目で詳しく解説します。
- 変動金利と固定金利の最新推移
- 国内外の経済状況が金利に与える影響
- 変動金利と固定金利の今後の予測
変動金利と固定金利の最新推移
住宅ローンの金利は変動金利と固定金利で異なります。変動金利は歴史的に低い水準で安定している一方で、固定金利は緩やかに上昇する傾向です。
金利が決まる仕組みの違いが背景にあります。日本銀行が金融政策を見直した後も、変動金利はすぐに大きな影響を受けていません。将来の景気予測などを反映する長期金利は先に上昇し始め、連動する固定金利が上がっています。
現状の金利は以下のとおりです。
- 変動金利
- 多くの金融機関では優遇金利が適用されています。実質0.3〜0.5%台という低い金利での借り入れが可能な状況が続いています。
- 固定金利
- フラット35に代表される全期間固定金利は、2023年以降、上昇トレンドが見られます。
変動金利と固定金利の金利差は拡大する傾向です。
国内外の経済状況が金利に与える影響
住宅ローンの金利は国内の景気や物価だけでなく、海外の経済の動きにも大きく影響を受けます。アメリカなど外国の金利政策や、世界的な出来事も日本の金利に影響を与えるからです。景気が良くなると、お金を借りたい企業や個人が増えるので金利は上がりやすくなります。
物価が上がり続けると、日本銀行が景気の過熱を抑えるために金利を引き上げる可能性があります。アメリカのような経済大国が金利を上げると、影響を受けて日本の長期金利も上昇する傾向です。円安が進むと、海外から輸入する商品の値段が上がるので国内の物価上昇につながります。
金利は国内外のさまざまな出来事が複雑に絡み合って変動します。
変動金利と固定金利の今後の予測
変動金利は当面大きな変動はないと見られていますが、将来的には緩やかに上昇する可能性が考えられます。固定金利はすでに上昇傾向にあり、今後も金利上昇の流れが続くと予測されます。住宅ローンの金利は、日本銀行の金融政策や市場の動きに大きく影響を受けるので注意が必要です。
変動金利の基準となる政策金利は、マイナス金利政策が終わった後も、急激に引き上げられる可能性は低いと考えられています。ただし、日本の経済が成長し、給料と物価が安定して上がり続ければ、金利が少しずつ引き上げられる可能性があります。
一方で、固定金利の基準となる長期金利は、今後の金利上昇を見越して上がり始めていることが現状です。今後も金利が上がるという見方が強まると、住宅ローンの固定金利も緩やかに上昇を続けると予測されます。短期的には変動金利の低さは魅力的です。一方で固定金利は、金利が上がる前に契約を検討する重要性が増しています。
住宅ローンの金利が上昇したときの対策
住宅ローンの金利が上昇したときの対策は以下のとおりです。
- 繰り上げ返済を活用する
- 金利タイプの見直しをする
- 借り換えを検討する
繰り上げ返済を活用する
住宅ローンの金利上昇への対策として、繰り上げ返済は有効です。住宅ローンの繰り上げ返済は毎月の返済とは別に、元金を前倒しで返す仕組みです。元金が減るので、元金にかかるはずだった将来の利息を大幅に節約できます。
住宅ローンの繰り上げ返済には以下のタイプがあります。
- 期間短縮型(※1)
- 返済額軽減型(※2)
金利の上昇が心配な状況では、将来の利息負担を減らせる「期間短縮型」がおすすめです。住宅ローンの繰り上げ返済を行うと手元の現金が減ってしまうので、万が一の出費に備え、生活費の半年〜1年分の資金は確保しましょう。
「期間短縮型」で返済期間が10年未満になると住宅ローン控除の対象外になる場合があるので注意してください。
※1 期間短縮型とは、住宅ローンの毎月の返済額は変えずに返済期間を短縮する返済方法です。
※2 返済額軽減型とは、住宅ローンの返済期間はそのまま据え置き、毎月の返済額だけを減らす方法です。
金利タイプの見直しをする
金利の上昇に備える対策として、住宅ローンを契約している金融機関の中で金利タイプを見直す方法があります。住宅ローンを変動金利で契約している場合、固定金利へ切り替えれば将来の金利上昇リスクに対応できます。
変動金利から固定金利への切り替えは、住宅ローンの金利が上昇し始めるタイミングで検討しましょう。住宅ローンの返済額を確定できるため、今後の家計の見通しが立てやすくなるというメリットがあります。
以下の点を理解して住宅ローンの金利タイプを見直しましょう。
- 毎月の返済額
- 金利の高さ
- 変更時の手数料
住宅ローンを固定金利に変更すると、契約期間中は変動金利に戻せないなど、金融機関ごとに独自のルールが定められています。住宅ローンの金利タイプの見直しを行う前に、自分の契約内容を確認してください。
借り換えを検討する
金利の上昇に備える方法として、現在契約している住宅ローンから、条件の良い別の住宅ローンへ借り換えることは有効な選択肢です。
住宅ローンの借り換えによって、将来の総返済額や月々の支払いを減らせる可能性があります。金利が上がりそうな局面では、変動金利から固定金利に借り換えれば、将来の金利上昇リスクを避けられます。
一般的に住宅ローンの借り換えでメリットが出やすい条件は以下のとおりです。
- ローン残高：1,000万円以上
- 残りの返済期間：10年以上
- 借り換え前後の金利差：0.3%以上
住宅ローンの借り換えには保証料や事務手数料などの諸費用がかかるため注意が必要です。多くの金融機関はウェブサイトで住宅ローンの借り換えのシミュレーションを用意しています。住宅ローンの借り換えの諸費用を含めた総返済額で比較して、本当に得になるかを確認しましょう。
住宅ローンの変動金利と固定金利を上手に活用して理想の住まいを手に入れよう
住宅ローンは金利の選び方で将来の家計を大きく左右します。返済期間が短く、繰り上げ返済で早期完済を目指すなら低金利の変動金利が有利です。一方、長期返済や教育費など将来の支出が見込まれる場合は、返済額が変わらない固定金利が安心です。
経済情勢や金利動向も踏まえ、自分のリスク許容度やライフプランに合った住宅ローンの金利タイプを選びましょう。
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