マイホームの購入を検討し始めたものの、住宅ローンを何歳までに組むべきかがわからず動き出せない方は多いのではないでしょうか。
この記事では住宅ローンを何歳まで借りられるのかや理想的な完済年齢、年代別のローンを組む際のポイントを詳しく解説します。記事を読めば自分の年齢やライフプランに最適な住宅ローンの組み方がわかり、安心してマイホームの計画を進められます。
多くの金融機関では住宅ローンの申込は65～70歳、完済は80歳前後が上限です。しかし、住宅ローンを申し込める上限の年齢まで余裕があるからといって油断はできません。安定した老後を送るためにも、年金や退職金に頼らず65歳までに住宅ローンを完済する計画を立てましょう。
住宅ローンは何歳まで借りられるのか解説
住宅ローンは何歳まで借りられるのかについて以下の項目に分けて詳しく解説します。
- 住宅ローンの申込可能年齢の一般的な上限
- 完済時年齢の上限と金融機関の基準
- 年齢制限に影響を与える要素
住宅ローンの申込可能年齢の一般的な上限
住宅ローンの申し込みには年齢制限があり、多くの金融機関では65～70歳を上限としています。金融機関は住宅ローンを最後まで無理なく返済できるかを重視するため、申込時の年齢に上限を設けています。
代表的な住宅ローンの一つであるフラット35を申し込める上限年齢は70歳です。民間の銀行でも、おおむね同じような年齢を住宅ローンの申込可能年齢の上限に設定しています。ただし、金融機関によって条件は異なるため、利用を検討している金融機関が何歳まで住宅ローンを組めるのかを事前に確認しておきましょう。
完済時年齢の上限と金融機関の基準
多くの金融機関では80歳未満を住宅ローンを完済するときの年齢の上限としています。金融機関が住宅ローンの完済時の年齢に上限を設ける理由は、定年退職後の収入減少や健康悪化のリスクを考慮しているためです。
公的な住宅ローンであるフラット35の完済時年齢の上限は80歳です。完済時年齢の上限から逆算してフラット35の借り入れができる期間が決まります。45歳のときにフラット35に申し込むと、最長で35年のローンが組める計算です。
年齢制限に影響を与える要素
住宅ローンの審査では申込時の年齢だけでなく、以下の要素が総合的に判断されてローンを組めるかが決まります。
- 健康状態
- 年収と返済のバランス
- 働き方と勤続年数
- 定年までの期間
- 購入する家の価値
- 住宅ローン以外の借入れ状況
住宅ローンでは多くの場合、団体信用生命保険(団信)への加入が求められます。団体信用生命保険とは住宅ローンを借りた方が死亡または高度障害になった場合に、ローン残高が保険金によって支払われる保険です。健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない場合、住宅ローンを組むことが難しくなります。
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住宅ローンを組む平均年齢と借入期間
他の方の住宅ローンの借入状況を知っておけば、何歳までに住宅ローンを組むべきかの目安になります。住宅ローンに関連する以下の項目について解説します。
- 住宅ローンの借入時の平均年齢
- 住宅ローンの平均的な借入期間
住宅ローンの借入時の平均年齢
新築住宅で住宅ローンを借り入れる平均年齢は40代前半で、30代と40代が全体の約7割を占めています。住宅価格の高騰や晩婚化などを背景に、住宅ローンを組む年齢は年々上昇傾向にあります。
中古物件の場合、住宅ローンの借入時の平均年齢は中古マンションは44.3歳、中古戸建は44.1歳です。新築物件に比べて中古物件を購入する層の平均年齢はやや高くなっています。
住宅ローンの平均的な借入期間
住宅ローンの平均的な借入期間は30年を超えることが多く、最長の35年でローンを組む方が大半を占めています。住宅価格の高騰もあり、月々の返済額を少しでも抑えるために住宅ローンの借入期間を長く設定する傾向が強まっています。
住宅金融支援機構の「2022年度 フラット35利用者調査」による、住宅の種類ごとの住宅ローンの平均返済期間は以下のとおりです。
- 土地付注文住宅：34.5年
- 建売住宅：33.5年
- 新築マンション：32.7年
- 中古戸建：30.5年
- 中古マンション：28.7年
多くの方が何歳までに借りるべきなのかを考え返済計画を立てた結果、長期の住宅ローンを選択しています。
住宅ローンは65歳までの完済が理想的
一般的には住宅ローンは65歳までの完済が理想的とされています。住宅ローンは65歳までの完済が理想とされる理由は定年後は収入が年金中心となり、収入が現役時代より大幅に減少するためです。
定年までに住宅ローンを返済することで病気や介護などの急な出費に備えやすくなり、お金の心配なくセカンドライフを楽しめます。何歳までに住宅ローンを組むべきかを検討している方は、65歳までに完済できるように借入れ時期を調整しましょう。
【年代別】住宅ローンを組む際のポイント
住宅ローンは年齢によって最適な組み方や注意点が変わります。年代ごとに収入や家族構成、定年までの期間などの状況が大きく異なるためです。年齢ごとの住宅ローンを組む際のポイントを以下の項目に分けて解説します。
- 20代の住宅ローンの組み方
- 30代の住宅ローンの組み方
- 40代の住宅ローンの組み方
- 50代以上の住宅ローンの組み方
20代の住宅ローンの組み方
20代で住宅ローンを組むと、将来を見据えた柔軟な返済計画を立てやすいメリットがあります。若いうちに住宅ローンを組むことで、返済期間やライフプランの選択肢が広がるからです。
若くて健康な20代のうちに住宅ローンを組むと、団体信用生命保険の審査に通りやすい傾向にあります。返済期間も最長の35年を選びやすいため、毎月の住宅ローンの返済額を低く抑えられます。20代で住宅ローンを組む際のポイントは以下のとおりです。
- 手元資金を確保する
- 家の資産価値を意識する
- 転職のタイミングに注意する
将来の昇給を見込んで最初は無理のない住宅ローンの返済計画を立て、収入が増えたタイミングで繰り上げ返済をすることも可能です。夫婦の収入を合わせる「ペアローン」や「収入合算」を活用すると、ローンを組む住宅の選択肢が広がります。
将来の住み替えも考慮して価値が下がりにくい立地や物件を選びましょう。住宅ローンの審査では勤続年数が見られるため、転職を考えている場合は住宅ローン契約後にタイミングをずらすと安心です。
何歳までに住宅ローンを組むべきかで悩む20代の方は、返済計画を立てやすい今のうちから計画的に準備を進めましょう。
30代の住宅ローンの組み方
30代は社会的信用が高く、長期の住宅ローンを組みやすい年代です。一方で子どもの誕生や教育費の増加など、家庭の支出が大きく変わる可能性のある時期でもあります。30代の方は以下のポイントを意識して住宅ローンを何歳までに組むかを検討しましょう。
- 返済期間を35年などの長期に設定して月々の返済負担を抑える
- 将来の住み替えも視野に入れて、資産価値が落ちにくい立地や物件を選ぶ
- 中古物件の購入費用とリノベーション費用を一本化できるローンを活用して費用を抑える
30代で住宅ローンを長期で組む場合でも、家計への負担を抑える工夫をすれば問題なく返済していけます。
40代の住宅ローンの組み方
40代で住宅ローンを組む際は完済時の年齢を意識した老後の返済計画と、子どもの教育費とのバランスを考えましょう。住宅ローンを40代で組む場合は20代や30代とは異なる視点で、より慎重に資金計画を立てる必要があります。
40代から一般的な35年の住宅ローンを組むと完済は75歳を超えてしまいます。定年後も返済が続く可能性が高くなるため、老後の生活資金を圧迫しない住宅ローンの返済計画の設計が必要です。
40代では子どもの教育費が最もかかる時期と住宅ローンの返済期間が重なるため、家計への負担が大きくなりやすい傾向があります。健康状態によっては団体信用生命保険に加入しにくくなる点にも気をつけましょう。
50代以上の住宅ローンの組み方
50代以上で住宅ローンを組む際は、退職後の生活を見据えた無理のない返済計画を立てましょう。50代になると定年退職による収入の変化や健康悪化のリスクも考慮する必要が出てきます。
50代で老後の生活資金をしっかり確保しながら住宅ローンを組むには、以下のポイントを押さえましょう。
- 返済期間が短くなる分、月々の返済額を減らせるように多めに頭金を準備する
- 退職金や年金も考えた現実的な返済計画を立てる
- 団体信用生命保険に加入できない場合に備え、引受基準緩和型のワイド団信(※)やフラット35を検討する
- 子どもとの同居を考えているなら親子リレーローンで返済期間を確保する
- 老後の生活資金を最優先し、物件価格を抑えるなど無理のない借入額にする
※ ワイド団信とは、住宅ローンに付帯する団体信用生命保険の一つで、通常の団体信用生命保険よりも加入条件が緩やかなタイプの保険です。
自分の年齢に合った住宅ローンを組むためのポイント3選
自分の年齢に合った住宅ローンを組むためのポイントは以下の3つです。
- 金利タイプの違いを理解する
- 借入金額は無理なく返済できる設定にする
- 諸費用がかかることを考慮する
何歳までに住宅ローンを組むべきかを悩んでいる方は、金利タイプや借入金額、諸費用をしっかり理解して計画を立てましょう。
金利タイプの違いを理解する
住宅ローンの金利には主に以下の3つのタイプがあり、スムーズに完済するためには自分の返済計画に合ったものを選ぶ必要があります。
- 変動金利型
- 変動金利型は世の中の金利の動きに合わせて定期的に金利が見直されるタイプです。変動金利型は最初の金利は低いことが多いものの、将来金利が上がると住宅ローンの返済額が増える可能性があります。
- 全期間固定金利型
- 全期間固定金利型は住宅ローンを借りてから完済するまで金利が変わらないタイプです。返済額が一定で計画を立てやすい安心感がありますが、変動金利型より金利は高めに設定されることが一般的です。
- 固定金利期間選択型
- 固定金利期間選択型は最初の3年や10年など、決まった期間だけ金利が固定されるタイプです。固定期間が終わると金利が見直され、住宅ローンの返済額が変わる可能性があります。
将来の収入の見通しや金利上昇の可能性を考えて、最適な住宅ローンの金利タイプを選びましょう。
» 住宅ローンの種類を金利タイプと返済方法別に詳しく解説！
借入金額は無理なく返済できる設定にする
住宅ローンの借入金額は将来のライフプランも考慮して、無理なく返済し続けられる金額に設定しましょう。月々の返済額だけを見て住宅ローンを借りると、子どもの教育費や急な出費が発生した際に家計が苦しくなってしまいます。
無理のない住宅ローンの借入額を設定するためのポイントは以下のとおりです。
- 手取り年収の20～25％以内に返済額を抑える
- ライフイベントの費用も考慮する
- 住宅ローン以外の費用も予算に含める
- 現在の収入を基準に考える
- 金利上昇時の返済額もシミュレーションしておく
- 頭金を多めに用意して借入額を減らす
金融機関が提示する「借りられる額」と、実際に「無理なく返せる額」は違います。「無理なく返せる額」を基準に資金計画を立てて、何歳までに住宅ローンを組むかや借入額、借入期間を判断しましょう。
諸費用がかかることを考慮する
住宅ローンを組むとき、物件の価格以外にも「諸費用」がかかることを忘れてはいけません。住宅ローンにかかる諸費用を見落としてしまうと、資金計画が大きく狂う原因になります。
住宅ローンを組む際には、以下の諸費用が必要になります。
- 印紙税・登記費用
- 事務手数料・保証料(住宅ローン関連費用)
- 火災保険料
- 修繕積立基金(新築マンションの場合)
- 水道加入金(新築戸建ての場合)
新築物件の場合、諸費用の目安は物件価格の3～6%程度です。例えば4,000万円の物件なら120～240万円ほどの現金が必要になります。
中古物件の場合、諸費用の目安は物件価格の6～9%程度です。改装前提で中古物件を購入する場合、諸費用としてリノベーション費用も計算に入れておく必要があります。
住宅ローンと年齢に関するよくある質問
住宅ローンと年齢に関するよくある質問は以下のとおりです。
- 高齢者向けの住宅ローンはある？
- 住宅ローンの借換えに年齢制限はある？
何歳までに住宅ローンを組むべきかを判断しましょう。
高齢者向けの住宅ローンはある？
高齢者でも利用できる住宅ローンはあります。高齢者の状況に合わせた特別な住宅ローンには以下が挙げられます。
- リバースモーゲージ型住宅ローン
- リバースモーゲージ型住宅ローンは自宅を担保にお金を借り、契約者が亡くなった後に家を売却して一括で返済する仕組みです。リバースモーゲージ型住宅ローンは生きている間は利息のみを支払うプランが多く、主に55歳以上の方が対象となります。
- 親子リレーローン
- 親子リレーローンは親から子へ返済を引き継ぐ形式の住宅ローンです。親子リレーローンは子どもの年齢を基準に審査されるため、親の年齢が高い場合でも長期間のローンを組みやすくなります。
- 親子ペアローン
- 親子ペアローンは親と子がそれぞれローンを契約し、お互いが連帯保証人になる住宅ローンです。親子ペアローンは親子2人の収入を合算して審査を受けられるため、借入可能額を増やせます。
- フラット35
- フラット35は申込時の年齢上限が70歳と高く設定されており、高齢者でも利用できます。フラット35は団体信用生命保険への加入が必須ではないため、健康上の理由で保険に加入できない方でも利用しやすい設計となっています。
住宅ローンの借換えに年齢制限はある？
住宅ローンの借換えにも、新しくローンを組むときと同じように年齢制限があります。住宅ローンの借換え申し込み時の年齢は65～70歳以下、完済時の年齢が80歳未満で設定されていることが一般的です。
借換えによって金利が下がるメリットは、残りの住宅ローンの返済期間が長いほど大きくなる傾向にあります。有利な条件で住宅ローンを借換えるためにも、何歳までに借換えをするかを早めに検討しましょう。
住宅ローンは何歳まで借りられるのかを知り計画的に利用しよう
住宅ローンは申込時の年齢は65～70歳が上限、完済時の年齢は80歳が上限です。「申込時の年齢」と「完済時の年齢」を参考にして、何歳までに住宅ローンを組むかを決めましょう。
住宅ローンを無理なく組むには、退職後の生活を見据えた完済目標年齢の設定が必要です。借入時の年齢が若いほど住宅ローンの返済期間を長く設定でき、月々の負担を軽減できるメリットがあります。年齢と将来設計を踏まえた計画的な住宅ローンの選択が、理想の住まい実現の鍵です。
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