フラット35のデメリットとは？住宅ローンを選ぶ前に確認すべきポイントを解説

• 将来の金利上昇で、住宅ローンの返済額が増えることが不安
• フラット35はよく聞くけれど、詳しい仕組みがわからない
• 自分にとって最適な住宅ローンがどれなのか判断できない

マイホームの購入を検討する際に、どの住宅ローンを選べば良いかわからない人は多くいます。住宅ローンを金利の低さだけで選ぶと金利が変動した際に総返済額が膨らみ、損をしてしまうケースも少なくありません。

フラット35は将来の金利変動リスクを避けたい人にとって最適な住宅ローンの選択肢です。フラット35のメリット・デメリットを正しく理解し、自身の家計状況やライフプランに合わせて賢く住宅ローンを活用しましょう。

フラット35とは全期間固定金利の住宅ローンのこと

フラット35の基礎知識として以下の3点を解説します。

• フラット35の基本的な仕組み
• フラット35の適用条件
• フラット35と他の住宅ローンの違い

フラット35の基本的な仕組み

フラット35は国の機関である住宅金融支援機構と民間の銀行などが協力して提供している住宅ローンです。借りたときの金利が返済が終わるまで変動しない「全期間固定金利」がフラット35の特徴です。フラット35は世の中の金利が上がっても毎月の返済額は変わらないので、安心して長期的な資金計画を立てられます。

フラット35は新築の家だけでなく、中古住宅の購入やリノベーション費用にも対応しています。

フラット35の適用条件

フラット35の適用条件は以下のとおりです。

• 申し込み時の年齢が満70歳未満である
• 日本国籍を持っている、または永住許可などがある
• 年収に対して住宅ローン以外のローンも含めた年間の返済額が定められた割合以下である
• 国が定めた技術的な基準をクリアした住宅である
• 家の広さが基準以上である(一戸建て：70㎡以上、マンション：30㎡以上)
• 住宅の価格が1億円(税込)以下である

信用情報に傷がある場合や返済能力が低いと判断された場合は、フラット35の審査に通らないため注意が必要です。

フラット35と他の住宅ローンの違い

フラット35と他の住宅ローンの違いは以下のとおりです。

項目	フラット35	民間住宅ローン(銀行など)
金利タイプ	全期間固定金利	変動金利・固定期間選択型・全期間固定など多様
金利水準	民間ローンよりやや高め	変動金利は低水準スタートが多い
借入可能額	年収に対する返済比率で決定する	基本的には年収に対する返済比率で決まるが、銀行ごとに借入可能額が異なる
審査基準	勤続年数や職種などに比較的寛容	勤続年数・職種・勤務先の安定性などを厳しく見る傾向
保証料	不要	保証会社への保証料が必要な場合あり
団体信用生命保険(※)	原則任意加入	原則加入必須

将来の金利変動リスクを避けたい人はフラット35、低金利を生かして総返済額を抑えたい人には民間住宅ローンが向いています。
» 住宅ローンの種類を金利タイプと返済方法別に詳しく解説！
» 住宅ローンの団信の基礎知識や選び方のポイントを詳しく解説！

(※) 団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローン契約者が死亡や高度障害になった際、保険会社が残りの住宅ローンを支払う仕組みです。

フラット35のデメリット

フラット35のデメリットは以下のとおりです。

• 変動金利よりも高めの金利設定である
• 市場金利が下がっても金利が変わらない
• 物件に対する審査基準が厳しい
• 頭金が少ないと金利が上がることがある

変動金利よりも高めの金利設定である

一般的な変動金利型の住宅ローンと比べると金利が高く設定されている点は、フラット35のデメリットです。フラット35の金利が高い理由は、金融機関が将来の金利上昇リスクを代わりに背負うためです。フラット35の金利には将来の金利上昇リスク分があらかじめ金利に含まれています。

返済が終わるまで市場金利が低水準で推移した場合は、フラット35より変動金利を選んだ方が総返済額は少なくなる可能性もあります。

市場金利が下がっても金利が変わらない

フラット35には市場の金利が下がっても返済する金利は変わらないデメリットもあります。フラット35は契約した時点の金利が完済まで続く全期間固定金利という仕組みだからです。

金利低下のメリットを受けたい場合は、より金利の低い他の住宅ローンへの「借り換え」がおすすめです。

物件に対する審査基準が厳しい

フラット35は住宅ローンを組む人に対する審査が比較的緩やかな一方で、購入する物件には独自の厳しい審査基準が設けられています。フラット35は国が関わる住宅ローンとして、長く安心して住める質の高い住宅を増やす目的があるためです。

住宅金融支援機構が定めた技術基準をクリアした物件でなければ利用できない点は、フラット35のデメリットです。購入する物件がフラット35の検査に合格すると「適合証明書」が発行されます。中古物件の場合は基準を満たせず、フラット35の対象外となるケースがあるため注意が必要です。

頭金が少ないと金利が上がることがある

フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンですが、融資率が一定の割合を超えると金利が高くなる仕組みになっています。融資率とは物件の価格に対してどれくらいの割合のお金を借りるかを示す数字です。融資率が高いと金融機関は貸したお金が返ってこない可能性が高まると判断し、リスク分が金利に上乗せされます。

フラット35では融資率が9割を超えるかどうかで金利の段階が変わります。低い方の金利で借りるためには、物件価格の1割以上の頭金が必要です。頭金が物件価格の1割に満たない場合、借入額の割合が9割を超えてしまい、高い方の金利が適用されるデメリットがあります。

フラット35のメリット

フラット35のメリットは以下のとおりです。

• 全期間固定金利で返済計画が立てやすい
• 保証料・繰上返済手数料が不要である
• 審査条件が比較的緩やかである
• 団体信用生命保険への加入が任意である

全期間固定金利で返済計画が立てやすい

フラット35のメリットは全期間固定金利であるため返済計画が立てやすい点です。毎月の住宅ローンの返済額がずっと同じ金額なので、将来の見通しが立てやすくなります。

住宅ローンの借入時に最終的な総返済額もわかるため、世の中の金利が上がったとしても返済額が増える心配はありません。金利の動向を常に気にする必要がないため、精神的な負担が少ない点もフラット35の魅力です。

保証料・繰上返済手数料が不要である

フラット35は住宅ローン契約時に必要な「保証料」と、将来の「繰上返済手数料」が不要です。一般的な住宅ローンでは数十万〜百万円単位の保証料を一括、あるいは金利に上乗せして支払う必要があります。フラット35は保証料が一切かからない仕組みです。

フラット35は繰上返済手数料がかからない点も魅力です。繰上返済をすると元金を早く返済できるため、将来支払う利息を減らし総返済額を少なくできます。将来的に繰上返済を計画している方は、手数料がかからないフラット35がおすすめです。

審査条件が比較的緩やかである

一般的な住宅ローンに比べて審査の基準が比較的緩やかな点も、フラット35のメリットです。フラット35では申込者の現在の職業や勤続年数よりも、安定した返済と購入する物件の質が重視される傾向にあります。フラット35と一般的な住宅ローンの審査基準の比較表は以下のとおりです。

項目	フラット35	一般的な住宅ローン
勤続年数・雇用形態	原則不問	勤続年数(1〜3年以上)や雇用形態を重視
個人事業主・新設法人	申込可能	審査が厳しく、安定した実績が必要
返済負担率	明確な基準を設定	金融機関ごとに独自基準を設定
物件基準	技術基準を重視	物件基準は比較的緩やか
収入合算	条件が緩やかで柔軟	合算対象者や条件が限定される場合が多い

一般的な金融機関の住宅ローンでは審査が難しいとされる人でも、フラット35なら利用できる可能性が高くなります。フラット35は収入合算の条件が比較的緩やかで、配偶者や親の収入も合わせて申し込み可能です。
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団体信用生命保険への加入が任意である

フラット35の特徴は団体信用生命保険(団信)への加入が任意である点です。一般的な住宅ローンは団信への加入が必須です。フラット35では団信に加入しないので、健康上の理由から住宅ローンを断られることがありません。

フラット35は民間の生命保険を自由に選択できるので、個人の状況に応じた柔軟な資金計画や保障の準備ができる点も魅力的です。

フラット35が向いている人の特徴3選

フラット35が向いている人の特徴は以下のとおりです。

• 金利変動リスクを避けたい人
• 自営業や転職直後で収入が不安定な人
• 団体信用生命保険に頼らず自己管理したい人

金利変動リスクを避けたい人

将来の金利の動きに不安を感じ、毎月の返済額が変わるリスクを避けたい人にはフラット35が向いています。フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです。借入時の金利が返済終了まで続くので、世の中の金利が上昇しても毎月の返済額は変わりません。

金利の変動に一喜一憂することがないので、安定した返済計画を考える人にはフラット35がおすすめです。

自営業や転職直後で収入が不安定な人

自営業や転職したばかりで収入が不安定な人にはフラット35がおすすめです。一般的な住宅ローンは勤続年数や会社の安定性が厳しく見られる傾向があります。一方、フラット35の審査は安定した状況よりも、現在の収入に対して毎月の返済額が多すぎないかが重視される点が特徴です。

自営業やフリーランスで複数年分の収入証明の提出が難しい場合でも、フラット35は原則直近1年分で審査されます。勤続年数についての厳しい決まりがないので、転職してすぐの人でもフラット35なら申し込みやすい点が魅力です。
» 年収に対する住宅ローンの目安は？無理のない返済のポイントを解説

団体信用生命保険に頼らず自己管理したい人

団体信用生命保険に頼らず自己管理したい人にはフラット35がおすすめです。多くの住宅ローンでは団体信用生命保険への加入が必須とされていますが、フラット35では任意となっています。フラット35では保険と住宅ローンを切り離して考えられるため、より自由度の高い資金計画を立てることが可能です。

ライフプランに合わせて保険を自由に選択できる点が、フラット35のメリットです。

フラット35を利用する際の注意点

フラット35を利用する際の注意点は以下のとおりです。

• 住宅ローンの返済計画をしっかりと立てる
• 自分に適したメニューを選ぶ
• 予算オーバーに注意して借入額を設定する

住宅ローンの返済計画をしっかりと立てる

フラット35で住宅ローンを組む際は、将来を見据えた無理のない返済計画を立てることが大切です。フラット35の住宅ローンは数十年にわたって返済が続く長期的な契約であり、ライフプランに大きな影響を与えます。

返済計画は家計収支と将来のライフイベントを考慮し、年収に占める年間返済額の割合を20～25%に設定することが一般的です。フラット35の住宅ローンの返済計画が曖昧だと将来の収入減や予期せぬ出費に対応できなくなり、家計が苦しくなる可能性があります。

フラット35で住宅ローンを組む際は物件価格だけでなく諸費用も含めた返済費用の総額を把握しておきましょう。

自分に適したメニューを選ぶ

フラット35には通常のプランに加え、金利が安くなるメニューが複数用意されています。フラット35のメニューは以下のとおりです。

フラット35S

省エネや地震に強い質の高い住宅を購入する場合に、一定期間の金利が安くなる制度です。

フラット35リノベ

中古住宅の購入費用とリノベーション費用をまとめて借りられます。金利の引き下げも受けられるので、中古物件を自分好みに改装したい人にぴったりです。

フラット35子育てプラス

子育て世帯や若年夫婦世帯の住宅ローン金利を子どもの人数や住宅の性能に応じて一定期間引き下げる制度です。

フラット35維持保全型

維持保全・維持管理に配慮した住宅や、既存住宅の流通に役立つ住宅を取得する際に借入金利を一定期間引き下げる制度です。

フラット35地域連携型

子育て支援や移住に積極的な自治体と連携した制度です。自治体からの補助金と合わせて、金利の引き下げを受けられる場合があります。

ライフプランに合わせて賢くフラット35のメニューを選択しましょう。

予算オーバーに注意して借入額を設定する

金融機関が提示する「借入可能額」と将来にわたって「無理なく返せる額」は必ずしも一致しません。後悔しない住宅ローンの借入額を設定するために、以下の点を総合的に考慮してください。

• 毎月の返済額：手取り月収の20〜25%以内に収める
• 将来の支出：教育費や車の買い替えなど、今後必要になるお金も計算に入れておく
• 購入時の諸費用： 物件価格の他に仲介手数料や登記費用も計算しておく

固定資産税や修繕費、火災保険料といった継続的にかかる費用も把握しておくと安心です。フラット35は返済額が変わらないため、教育費や老後資金など長期的なライフプランを立てやすいメリットがあります。

フラット35の「返済額がずっと一定」という特徴を生かすためにも、予算オーバーにならないよう細心の注意を払いましょう。

フラット35はデメリットを理解したうえで賢く利用しよう

フラット35は全期間固定金利のため将来の金利上昇リスクを避け、長期的な返済計画が立てやすい点がメリットです。フラット35の審査は個人の収入状況より物件の技術基準が重視されるため、転職直後や自営業の方も比較的利用しやすい特徴があります。

一般的な変動金利型の住宅ローンと比べると、金利が高く設定されている点はフラット35のデメリットです。フラット35は購入する物件に独自の厳しい審査基準が設けられている点にも注意してください。フラット35のメリットとデメリットを理解し、自身に最適なライフプランを立てましょう。