こんにちは。今回は、私が現在検討している「マンション売却 → 中古マンション購入＆リノベーション」プロジェクトについて、検討初期からのリアルな思考の流れをブログ記事としてご紹介します。都心住まいの方で、将来的に住み替えやリノベを考えている方にとって、参考になればいいなと思っています。
なぜ、売却と住み替えを考え始めたのか？
現在のマンションには大きな不満があるわけではありません。でも、将来的に家族構成が変わったり、ライフスタイルが広がったりしたとき、「この広さでは手狭になるかもしれない」と思い始めたのがきっかけです。
私の今のマンションは、都心にあります。新耐震基準に適合しているもののいわゆる築古タイプです。築年数はそれなりに経っていますが、立地が良いため一定の売却需要は見込めるのでは、と考えています。住み始めてからそれほど年月が経っていないのでローン残債はまだまだ残っています。しかし、売却するなら「残債割れは避けたい」と思っています。
住み始めてからそれほど年月が経っていない中で次の住処を考えているのは、一次取得の際にだいぶタイトに進んだなー、もっとじっくりと考えたかったなーという後悔が少しあるためです。今回の住み替えにおいてはしっかりと準備を整えて売却＆購入＆リノベをできたらなと思っています。
ちなみに、最近だと新築マンションに住み替えてマンションすごろくで一攫千金みたいなケースもありますが、そこまでお金にゆとりがあるわけではない中で、金額的に手が届く箇所はどうしても利便性が落ちてしまうため新築マンションは考えていません。また、内装の面でいうと、中古マンション×リノベーションで十分に満足できているので、その点からも次回も中古マンションを購入してリノベーションするという方向性になるかなと考えています。
まずは「売却査定」から始めることを検討中
一括査定サイトを使って複数社に査定依頼するところから始めようと考えています。調べていく中で、査定額には一定のバラつきが出ること、そして「誰に売るか」「どう売るか」で結果が大きく変わることを実感しています。
特に気になったのは、囲い込み（他社の買主をブロックする行為）や、自社での両手仲介（売主・買主の両方から手数料を取る）を狙うケースがあること。これはしっかりチェックすべきポイントだと感じました。
売却は誰に任せるべき？リノベ系 vs 大手仲介（検討中）🏢🤝📈
こちらも調べていく中でわかったのですが、マンション売却においては、誰に仲介を依頼するかで「売却価格」「売却までのスピード」「ストレスの少なさ」が大きく変わってきます。
私は今回、以下の3つの選択肢を中心に検討しています。それぞれの違いを理解することで、自分の希望に合った最適なパートナーを見つけることが重要だと感じています。
【選定の基準と根拠】
- 対象となる買主層とのマッチ度：物件が「築古」「リノベ向き」であれば、そもそも大手仲介よりも“リノベ好きなユーザー”に届くかどうかが肝になります。
- 売却時の訴求方法：写真やストーリー性のある紹介があるか？広告の見せ方で印象は大きく変わります。
- 囲い込み・両手仲介の可能性：大手仲介では「自社内で買主を見つけることに注力しすぎて、売却期間が長引く」という事例もあります（※国交省の調査でも囲い込みの指摘例あり）。
- 買取保証や一体ローンの有無：売却が予定通り進まないリスクを避けたいなら“買取保証”のある会社は心強い存在です。
その上で、以下の3社を比較しています：
- リノベる。：中古購入＋リノベを一括で依頼できるワンストップ型。売却もまとめてお願いできる。
- cowcamo（カウカモ）：リノベ前提のバイヤーが集まる独自プラットフォーム。編集記事で物件の魅力を伝えてくれる。
- 三井のリハウス：全国規模で知名度・店舗数・総合力が高い王道仲介。
それぞれに強み・弱みがあるため、今後実際に面談などもしながら絞り込んでいく予定です。
| 会社名 | 強み | 注意点 |
| リノベる。 | リノベ前提での評価／買取保証あり／ローン一体化可能 | ワンストップだが費用はやや高め。担当者品質に差あり |
| cowcamo | 記事で魅力を最大化／アプリ会員にピンポイント訴求 | 首都圏メイン。撮影や原稿確認の手間がかかる |
| 三井のリハウス | 圧倒的認知度・送客力／相続・ローンなど総合相談◎ | 両手仲介傾向あり。価格が保守的なケースも |
現時点では、リノベるを軸にしつつ、他社の査定も併用して進める方向で検討中です。cowcamoはこのリノベいいなあとついつい見てしまうような素敵なマガジンがあります。そのため、自分が読み手・買い手としてそのように感じていることを考えると、売り手に立ったときも適切に価値を評価してくださる方へ物件を届けられるのかな？という期待感があります。
中古購入＆リノベの条件と予算感（イメージ）
なお、希望条件は、
- 広さ：70平米以上
- 立地：できれば今と同じか、もう少し落ち着いたエリア
できれば現在のように利便性の高いエリアがいいなと思っていますが、終の棲家にしうることを考えるともう少し落ち着いたエリアも選択肢かなと思っています。エリアを変えると予算的にもゆとりがうまれると思うので、その場合にはガッツリリノベにしたいなと思います。
リノベ済み物件を買うのではなく、自分でリノベをゼロから設計したいという思いが強く、その点でリノベるやcowcamoは一気通貫で進められるという点でも相性が良いと感じています。
タイムラインと今後のステップ（想定中）✨📅🔧
現段階では、以下のような流れで動こうと考えています。まだ、すぐに動き出すかはわからないですが。
※一般的に、マンションの売却から購入・リノベーション完了までは 6〜12か月程度 かかるとされています（物件探しや設計・施工期間により前後します）。
以下は各ステップにかかるおおよその期間です：
- ① 査定・売却活動の準備・仲介選定：約1か月
- ② 売却活動（内覧・交渉〜契約）：2〜3か月
- ③ 中古物件の探し始め〜申込・契約：約1〜2か月
- ④ 住宅ローンの事前審査〜本審査：約1か月
- ⑤ リノベーションの設計期間：1〜2か月
- ⑥ 工事期間：2〜3か月（スケルトンリノベの場合）
- ⑦ 仮住まいが必要な場合の引越・調整：約1か月 かかるとされています（物件探しや設計・施工期間により前後します）。
ポイントは、「売却と購入・リノベをどこまで同時並行でやるか」。仮住まいの有無や、つなぎ融資の可否なども今後の検討課題です。
おわりに：現時点で感じていること
正直なところ、最初は「面倒そうだな」「本当にうまくいくのかな」という不安がありました。でも、一歩踏み出して調べ始めてみると、自分の中で選択肢が見えるようになり、判断の軸もクリアになってきました。
私と同じように、「今の住まいに大きな不満はないけど、将来を見据えて動き出したい」という方には、
一括査定 × リノベ系仲介の活用は、コスパもリスク管理もバランスが良い選択肢になり得る
と感じています。
今後、実際に物件を購入したり、リノベが進んできたらまたこのブログでレポートしていく予定です。ご興味のある方はぜひ続報もチェックしてみてください！
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