中古マンション購入の流れ｜初心者も失敗しない！注意点・費用も徹底解説

住まいは人生における大きな買い物の一つです。新築は予算的に厳しいため、中古マンションをリノベーションする選択肢が注目されています。この記事では、中古マンション購入の流れや注意点、税金の知識をまとめました。記事を読めば、予算や家族計画に合った中古マンションがわかり、後悔せずに購入判断ができます。

中古マンション購入では、物件の資産価値や将来の修繕計画の確認が重要です。ホームインスペクションを活用して物件の状態を正確に把握しておくと、将来の予期せぬ出費を防げます。

中古マンション購入の流れ

中古マンションを購入する際の手順を以下で解説します。

» 中古マンション購入時の注意点まるわかり！

資金計画

中古マンションを購入する際、適切な資金計画の設計が重要です。住宅ローンの借入可能額を確認しましょう。一般的には、年収の7倍程度が目安になります。しかし、借りられる最大額まで利用すると生活が苦しくなるリスクがあるため注意が必要です。住宅購入時に準備すべき主な資金は以下のとおりです。

月々の返済額は手取り収入の25%以内に抑えましょう。住宅ローンを組む際は、変動金利と固定金利それぞれのメリット・デメリットを比較検討してください。ボーナス払いの割合は、ボーナスが減額されるリスクを考え、無理のない設定がおすすめです。住宅購入後の生活資金の確保も必要です。

情報収集・物件探し

不動産ポータルサイトを活用し、情報収集をしましょう。大手サイトを使うと、物件情報を簡単に検索できます。ポータルサイトを使うと、以下の条件で絞り込み検索が可能です。

ウェブサイト上の情報だけでは限界があるため、複数の不動産会社に直接希望条件を伝えることも大切です。資産性や子育ての観点では、以下のポイントも注目しましょう。

リノベーションを検討している場合は、間取りの可変性や設備の更新のしやすさも確認しておきましょう。築年数が古くても骨格がしっかりした物件であれば、リノベーションで快適な住空間にできます。希望条件に合った物件が見つかったら、速やかに内見を申し込みましょう。

内見

中古マンション購入プロセスにおいて、内見は重要です。物件を自分の目で実際に確認すると、資料だけではわからない住み心地や雰囲気を体感できます。内見時にチェックすべきポイントは以下のとおりです。

内見は可能であれば複数回、異なる時間帯で行いましょう。平日と休日では周辺環境の騒音レベルが異なる場合があります。事前に質問リストや確認項目をまとめたチェックリストを準備しておくと、効率的に内見を進められます。

購入申し込み

気に入った中古マンションを見つけたら、購入申し込みをしましょう。購入申し込みは買付証明書を提出して行います。買付証明書に記載する内容は以下のとおりです。

申し込み時には手付金も必要です。一般的に、物件価格の5〜10%程度の金額です。申し込み後のキャンセルは信用問題になる可能性があるので注意しましょう。

住宅ローンの事前審査

住宅ローンの事前審査とは、本審査の前に行う簡易的な審査を指します。事前審査のメリットは、物件購入を本格的に進める前に自分の借入可能額を把握できる点です。事前審査には、本人確認書類や収入証明書類、検討物件の資料が必要です。

事前審査の有効期限は一般的に3か月程度になっています。期間内に物件価格や頭金額に変更があった場合は、再審査が必要です。多くの金融機関では事前審査を無料で行っているため、複数の金融機関に同時に申し込むと、より有利な条件を見つけられます。
» 【年収別】マンション購入予算の目安と必要となる費用を解説！

不動産売買契約

不動産売買契約は、重要な法的手続きです。不動産売買契約の際には、一般的に物件価格の5〜10%程度の手付金の支払いが必要です。手続きは一般的に不動産仲介業者を通して行われ、宅地建物取引士の立会いが法律で義務付けられています。契約書に明記される項目は以下のとおりです。

契約前には重要事項説明書の内容を確認しましょう。物件に関する重要な情報が記載されているため、不明点があれば必ず質問してください。契約後のキャンセルは、手付金の放棄または倍返しのペナルティが発生する場合もあります。住宅ローン特約などの条件によっては、契約解除が可能なケースもあります。

契約から決済・引渡しまでは通常1〜2か月程度かかるため、並行して住宅ローンの本審査などの手続きを進めましょう。

住宅ローンの本審査

住宅ローンの本審査は、事前審査よりも厳格に審査が行われるため、しっかりと準備をしておきましょう。本審査では、主に以下の書類の提出が必要です。

審査期間は金融機関によって異なりますが、一般的に2週間〜1か月程度かかります。事前審査に通過していても、本審査で否決されるケースもあるため注意が必要です。年収の変動や勤続年数の変化、他の借入れが増加した場合などは審査結果に影響を与えやすくなります。

契約時には印紙税や事務手数料などの費用が発生するため、あらかじめ資金を準備しておきましょう。審査期間中は、転職や高額な借入れをすると、審査結果に悪影響を与える可能性があるため避けてください。本審査通過後は、融資実行までの流れや必要な手続きについて金融機関と確認しておきましょう。

決済・物件引き渡し

決済と物件引き渡しは中古マンション購入の最終段階です。決済日の1〜2週間前には、最終の物件確認(ファイナルインスペクション)を行いましょう。決済の場では主に残金の支払いや登記関連書類の確認、固定資産税などの精算や物件の鍵の引き渡しが行われます。登記手続きは一般的に司法書士が代行します。

決済完了後には、管理組合への加入手続きや管理費・修繕積立金の支払い開始、ライフラインの名義変更などを実施しましょう。

中古マンション購入時の注意点

中古マンション購入時に注意すべきポイントを以下で解説します。

ホームインスペクションを利用する

ホームインスペクションとは、中古物件を購入する前に第三者の専門家が建物の状態を調査するサービスです。見た目ではわからない欠陥や将来的な修繕リスクを事前に把握できるため、中古マンション購入時に役立ちます。ホームインスペクションでチェックすべき項目は以下のとおりです。

費用は5〜15万円程度かかります。調査結果は売主との価格交渉の材料にもなるため、場合によっては費用以上の値引きも可能です。調査結果次第では契約を解除できます。依頼先は国土交通省が認定するホームインスペクターが最適です。

不動産会社と関係のない中立的な専門家を選ぶことで、より客観的な調査結果を得られます。

複数物件を比較する

物件選びでは複数の候補を比較検討することが重要です。一つの物件だけを見て決めると、より良い選択肢を見逃してしまう可能性があります。物件比較をする際は、以下のポイントを確認しましょう。

複数の不動産ポータルサイトを活用して選択肢を広げることも大切です。同じマンション内の過去の取引事例や周辺相場と比較して、価格が適正かを判断しましょう。
» 中古マンション買うなら築何年がベスト？上手な選び方を解説！

不動産エージェントを活用する

不動産エージェントの活用は、中古マンション購入を成功させるために重要です。不動産エージェントを利用するメリットは以下のとおりです。

良質なエージェントを見つけるには、口コミや評判だけでなく、対応の丁寧さや提案力なども確認しましょう。買主専任のエージェント(バイヤーズエージェント)を利用すると、より客観的なアドバイスが期待できます。

中古マンション購入で見落としがちな費用

中古マンションを購入する際に見落としがちな費用について、以下で解説します。

物件購入時の諸費用

中古マンション購入時には、物件価格以外にもさまざまな諸費用がかかります。物件購入時に必要な諸費用は以下のとおりです。

不動産仲介手数料

物件価格の3%+6万円+消費税

印紙税

契約金額により1〜6万円程度

登録免許税

所有権移転登記の場合は固定資産税評価額の2%、抵当権設定登記では借入額の0.4%

司法書士報酬

登記手続き代行費用で5〜10万円程度

不動産取得税

固定資産税評価額の3%(軽減措置あり)

固定資産税・都市計画税の精算金

売主との日割り計算分

物件価格が3,000万円の場合、諸費用の合計は物件価格の5〜10%程度を見積もっておきましょう。

購入後にかかる維持費

中古マンションを購入すると、物件価格とは別に毎月や定期的にさまざまな維持費がかかります。主な維持費は以下のとおりです。

住宅ローンの返済額と維持費をすべて考慮したうえで、余裕を持って計画しましょう。
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中古マンション購入に関する税金

中古マンション購入時に関係する税金について、以下で解説します。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで住宅を購入した方が受けられる税金の優遇制度です。制度を利用すると、所得税や住民税が一定額減額されるため、家計の負担軽減につながります。住宅ローン控除を受けるための条件は以下のとおりです。

中古住宅の築年数条件は、耐火建築物は築25年以内、非耐火建築物は築20年以内です。控除期間は最大13年間で、年末のローン残高の0.7%が控除額になります。控除限度額は年間最大40万円です。自己居住用の住宅であり、取得後6か月以内に入居し、継続して居住する必要があります。

夫婦や親族と共有名義で購入する場合は、持分割合に応じて控除を受けられます。住宅ローン控除を受けるには初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で手続きが可能です。

不動産取得税

不動産取得税は中古マンション購入時に支払う税金です。不動産取得税の税率は原則4%ですが、住宅用の場合は3%に軽減されます。計算のベースになるのは固定資産税評価額であり、住宅用家屋には1,200万円の控除があります。中古住宅の場合でも、一定の条件を満たせば軽減措置を適用可能です。

不動産取得税は住宅ローンとは別に現金で支払わなければならないので、注意が必要です。

中古マンション購入で後悔しないためのポイント

中古マンションを購入する際に後悔しないためのポイントを以下で解説します。

立地や環境、管理状況などを購入前に確認する

中古マンションを購入する際、立地や環境、管理状況の確認は重要です。物件の立地条件や管理状況を確認する際は、以下を押さえておきましょう。

建物自体の状態確認も重要です。以下の点を確認しておくと、安心できます。

住民同士のコミュニティや自治会の雰囲気も、長く快適に暮らすためには重要です。確認を怠ると、購入後に後悔につながる可能性があります。
» 中古マンションは買うな？後悔しない選び方

信頼できる専門家を選ぶ

中古マンション購入の際は、信頼できる専門家のサポートを受ける方法がおすすめです。実績や評判が確認できる不動産会社や仲介業者を選びましょう。口コミサイトやSNSでの評価、知人からの紹介など複数の情報源から評判を調べることが大切です。

住宅ローンは一社だけでなく、複数の金融機関や住宅ローンアドバイザーに相談しましょう。条件や金利が異なるため、比較検討すると最適な選択ができます。専門家との相性も重要です。一人の専門家の意見だけを鵜呑みにせず、契約前に必ず複数の専門家の意見を聞きましょう。

まとめ

中古マンション購入は、人生における重要な選択の一つです。購入時には、ホームインスペクションを活用して物件の状態を確認し、複数の物件を比較検討すると失敗を防げます。信頼できる不動産エージェントを選ぶと、スムーズな取引が可能になります。

物件価格以外にもさまざまな諸費用がかかるため、注意が必要です。仲介手数料や登記費用、印紙税などの初期費用に加え、管理費や修繕積立金などの維持費も考慮しましょう。適切な準備と知識を持って検討すると、ライフスタイルに合った理想の中古マンションを見つけられます。